【案情简介】

信南公司系某大厦一层商铺共四套房产的所有权人，并将该四套房产分别出租给海王星辰公司、麦当劳公司、金裕昌公司、高某等人做商业经营使用。宝安区土地规划监察局因收到查违信访件，先后对上述一层建筑物委托韶关地质工程勘察院进行产权勘测、现场勘验及调查询问，发现上述一层商铺存在未取得建设工程规划许可证、通过对大厦一楼原建筑物的过道等公共空间进行封闭、扩建的违法行为。经调查取证，该局对信南公司作出处罚决定，认定原告未经批准擅自在某大厦一楼原有建筑物基础上扩建，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，并根据该法第六十四条之规定，责令信南公司限期自行拆除违法扩建的建筑物。信南公司主张该大厦一楼现状是租户装修行为而并非扩建，且该局遗漏租户作为被处罚对象，作出的处罚决定违法，诉至法院。

【法院审理】

某大厦一楼商铺存在扩建行为，而信南公司系该大厦一楼房地产证登记权利人，并将其分别对外出租做商业经营取得收益，系该建筑的实际管理人。因此，宝安土地规划监察局认定信南公司存在未经批准、擅自在该大厦原有建筑物上扩建的违法行为，并无不当。信南公司主张其并非违法建设行为人但既未提交证据予以证实，其在庭审中对于承租人扩建时间的陈述前后不一，且原告作为房产权利人并在事实上行使对涉案建筑的管理权利，其称不清楚承租人何时扩建不符合常理。原告要求撤销处罚决定的理由不成立，不能得到法院支持。 该案一审判决驳回信南公司诉讼请求后，经信南公司上诉，二审判决维持原判。                                                

【案件评析】

第一、产权人有义务对自己的产权进行维护监督管理，对于合法建筑物上产生的违建行为，产权人负有不可替代的监管责任，其有义务也有能力防止违建行为的产生，而不能仅仅从出租行为中获益而放任违建行为的发生。第二、在对违法建设行为进行查处的过程中，产权人应是第一顺位的责任人。与一个违法建设行为产生关联性的可能有多个主体，如产权人、出租人、转租人、承租人、施工方、直接受益人等，每一方都可能会从违法建设行为中获取到不当利益。因民事法律关系复杂，民事权益变动性大，但产权人却是相对稳定且从违建行为中持续受益，理应也要承担因违建行为带来的相应责任。第三，从行政执法的角度来说，直接认定产权人为违法建设当事人，避免将行政法律关系和民事法律关系交织在一起，避免不同责任主体之间的推诿，有助于从源头上打击和遏制违法建设行为。第四、承租人对于房屋产权人（或出租人）来说也负有维护房屋现状、不得对房屋违法建设的义务，房屋产权人（或出租人）因承租人违法建设行为导致的损失（拆除费用、罚款等），仍可以通过民事途径救济。基于上述考虑，信南公司的主张不能成立，其请求应予以驳回。