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2018-12-30
【案情简介】
张某丽与张某翼系朋友关系，共有深圳市盐田区沙盐路福苑一套房屋的所有权，两人各占50%产权份额。2014年12月，张某翼未经张某丽同意，与某资产管理公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋出租给某资产管理公司使用，租赁期限为16年，月租金为1000元，某资产管理公司向张某翼一次性支付租金。当日，张某翼向某资产管理公司出具《收据》，记载收到某资产管理公司现金20万元。张某丽向法院起诉，请求判令某资产管理公司搬离涉案房产。
【法院审理】
一审法院经审理认为，涉案房屋系张某丽与张某翼按份共有，份额各占50%。张某翼将涉案房屋对外出租十几年，且租金一次性收取，该行为对共有人张某丽的利益产生重大影响，不能认定为管理行为，而应理解为处分行为。因此，张某翼在对外出租时，应当征得共有人张某丽的同意。张某翼与某资产管理公司签订并实际履行的《深圳市房屋租赁合同书》上没有张某丽的签名，也没有张某丽的追认，因此，该合同书对张某丽不具有约束力。某资产管理公司在没有合法依据的情况下占有使用涉案房屋，张某丽作为产权人之一有权要求其搬离涉案房屋。一审法院判令某资产管理公司搬离涉案房产。某资产管理公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
房屋作为不动产是人民群众价值最大的资产之一，故对其处分权的行使关系到群众的较大利益。将涉案房屋对外出租十几年，且租金一次性收取的行为对共有人利益产生重大影响，不能认定为普通的管理行为，而应理解为处分行为，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人同意，否则构成对共有人权利的侵害，对该共有人不发生法律效力。在生活中，房屋的共有人应当遵守诚实信用原则，以适当的方式管理和处分财产。房屋承租人在签订长期租约且一次性将支付房租给部分共有人时，应当谨慎审查共有人的处分权，在无其他共有人授权或签名确认时，不应当向单方履行，以避免造成不必要的损失。
（吴静）
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