【案情简介】

原告卫某与被告韦某于2015年6月13日在中原地产代理（深圳）有限公司签订了《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，合同约定被告韦某将其名下位于深圳市盐田区东海道的一套房产转让给原告，约定的转让价格为人民币2080000元，还约定当日支付定金50000元，买方（原告）将定金支付给监管方或指定的监管账户，卖方（被告）须配合买方于2015年7月30日之前申请银行按揭手续和签署按揭所需法律文件，并配合买方将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中。签署完《二手房买卖合同》后，原告卫某按照合同约定当天立即通过银行转账将定金50000元汇入第三方中原地产公司的银行账户，其中20000元作为交楼押金存放在中原地产公司银行账户，30000元由中原地产公司转账给原告卫某。合同签订后，房价快速上涨，被告韦某以各种理由拒绝配合原告前往银行办理首期款资金监管事宜，并于2015年6月24日通过银行转账的方式将30000元定金退回中原地产公司的银行账户。

在审理过程中，被告韦某的妻子杨某以第三人的身份申请参与诉讼，杨某陈述称涉案房产系其个人所有财产，被告韦某无权处分，原、被告签订的合同应当无效。本院查明，被告韦某与第三人杨某系夫妻关系，被告韦某与第三人杨某曾于2009年3月24日离婚并签订了《离婚协议书》，约定本案涉案房产归女方所有，该份协议书经过了深圳市盐田区公证处的公证。2009年12月14日，被告韦某与第三人杨某再次办理了结婚登记。在此期间涉案房屋的产权是一直未进行过户登记，仍登记在被告韦某名下。

【法院审理】

本案的特殊之处在于，被告韦某与第三人杨某2009年3月24日离婚时所签协议已明确该涉案房产归杨某所有，并且该份协议经过了盐田区公证处公证，随后两人复婚。在此期间涉案房产一直登记在被告韦某名下，但实际上该房屋的所有权系属第三人杨某。因此，我们需要确定的问题有两点：第一，被告韦某是否有权处分该涉案房产；第二，被告韦某与原告卫某所签合同是否有效。

关于第一个问题，很明显可得出，涉案房产既不属于被告韦某的个人财产，也不属于韦某和杨某的夫妻共同财产，2009年3月双方所签离婚协议已经明确约定该房屋所有权系属杨某，被告韦某对于该涉案房产无所有权和处分权。由此便引申出了第二个问题，无权处分人韦某与原告卫某所签《二手房买卖合同》是否有效。首先，《二手房买卖合同》系双方真实意思的表示，该合同既不存在无效事由，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当有效；其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定可得出合同当属有效；再者，从更深层次的角度来说，合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制；合同属于债权行为，物权变动属于物权行为，债权行为独立于物权行为。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。出卖人是否取得所有权或者处分权，只会对能否发生所有权转移之物权变动效果产生影响。综上，被告韦某与原告卫某签订的《二手房买卖合同》应当有效。

【案件评析】

2015年，3.30房产新政出台以来，深圳二手房的交易市场出现了“卖家违约潮”，买受方的利益受到了极大的损害，我院自从6月份以来，连续接收了几宗“卖家违约”的房屋买卖合同纠纷案件，此类案件都有一个共同点：夫妻一方出卖房产并独自签署二手房买卖合同，夫妻另一方通常以第三人的身份申请参与诉讼，以“房屋属于夫妻共同财产，一方无权擅自出卖”为由主张只有夫妻一方签订的合同无效，卖方无须承担违约责任。如前文阐述，合同行为属于债权行为，它独立与物权行为，合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或者处分权为要件，并且《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题>的解释》第三条已明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。由此可见，即使只有夫妻一方签字的二手房买卖合同，也不会影响它的有效性，卖方违约必须承担相应的违约责任。为了避免再出现类似的情况，买方和作为居间方的房屋中介公司在与卖方洽谈二手房买卖事宜或者签订合同时，应当对卖方的婚姻状况、房屋产权信息以及真正的产权归属进行核实，合同应当由存在婚姻关系的卖家夫妻共同签字最为稳妥。

（ 江雪珠）