——依法规范“住改商”的短租市场，保护业主合法权益

　　【基本案情】

　　原告姚某龙等11人诉称：被告王某系涉案房屋所有权人，该房屋登记房屋使用性质为住宅。被告在该房屋内开设“民宿店”，并且将该房屋以民宿的形式在网络平台上招揽客人，至今仍在营业。被告的经营行为导致小区外来人员增多、占用小区公共资源，如门禁失控、消费者乱按门铃和大声喧哗产生噪音、夜间营业、产生各种非生活性垃圾等诸多问题，严重影响原告及小区其他业主的安宁生活。根据民法典规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。原告作为与被告同一栋楼的业主邻居，被告王某未征得原告及同栋楼其他有利害关系的业主一致同意，擅自将涉案房屋由住宅改变为经营性用房。被告经营期间，原告及第三人物业公司曾多次要求被告停止营业，但被告拒绝停止经营。被告的行为违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十九条之规定，请求法院判令：1.被告立即停止涉案房屋的经营行为，并恢复该房屋的住宅用途，第三人佰某某物业公司对被告王某的停止经营行为以及恢复房屋住宅用途予以协助、监督；2.被告赔偿原告经济损失2万元；3.诉讼费用由被告承担。

　　被告王某辩称：涉案房屋不属于民宿，最多构成网约房；出租的对象系同学、朋友，未造成邻居困扰；被告只是在有执照的互联网平台发布相关信息，只是为他人行方便提供短租，不存在非法经营问题；被告未改变房屋结构，不存在建筑物区分所有权问题。

　　第三人佰某某物业公司陈述意见称：涉案房屋是登记有人来住宿，且是不同的时间段、不同的人登记的。至于是朋友还是亲戚，第三人没有能力鉴别。作为物业公司，第三人没有资格和能力决定业主是否能够“住改商”，被告如果进行了“住改商”的行为，应当经过利害关系业主的一致同意。

　　法院经审理查明：11原告与被告均系某某小区某单元业主，房屋用途均为“住宅”。原告提交的美团、去哪儿旅行平台网页截图显示，涉案房屋作为住宿房源对外发布，并显示了房源信息、价格及预订途径。被告庭审中确认，其确实委托第三方在美团发布了相关房源信息，但未在其他平台发布房源信息，并且美团平台已经下架其房源信息。原告则主张截至开庭，仍可以在一些网络平台查询到涉案房屋的住宿房源信息。被告提交的照片显示，其为涉案房屋购买了消防器材。第三人提交的《门岗进出人员访客登记表》则显示涉案房屋的访客进入事由多次登记为“民宿”。

　　广东省深圳市盐田区人民法院于2024年2月5日作出（2024）粤0308民初122号民事判决：一、被告王某应于判决生效之日起十日内停止在某某小区某单元某室提供住宿服务的经营行为；二、被告王某应于判决生效之日起十日内赔偿原告11人维权合理开支2000元；三、驳回原告11人的其他诉讼请求。

　　【裁判结果】

　　法院生效裁判认为：本案为建筑物区分所有权纠纷。《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。本案中，原告将涉案房屋委托第三方在互联网发布房源信息、标明价格、接受预订，配置消防器材，登记入住人员，明显系提供住宿服务的房屋，属于将住宅改变为经营性用房的情形。被告主张其系1-2天的短租行为，与月租、年租等长期租赁行为无区别，不属于经营行为，对此法院认为，房屋长期租赁中的承租人人员相对固定，与业主居住相比，对小区的影响差别不大；而1-2天的短租行为的承租人系不确定人员，会造成来往小区外来人员杂乱，增加物业管理难度及小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张等问题；故对被告的该项抗辩，法院不予采纳。被告将其所有的住宅改为经营性用房的行为，依照上述法律规定，应取得利害关系业主的一致同意。被告未取得作为利害关系人的原告等人的同意，现原告等人要求被告停止案涉房屋的经营行为于法有据，法院予以支持。原告未明确第三人佰某某物业公司履行协助、监督被告停止经营行为的法律依据，对其该项主张，法院不予支持。原告未提交证据证明其因被告案涉行为产生的损失的证据，但原告委托律师提起诉讼，参与庭审，显然产生了一定的维权开支。考虑到原告委托诉讼代理人接受原告所在小区业主委托同时提起多宗相同性质的诉讼案件及本案具体情形，故法院酌定原告为本案维权合理开支为2000元，被告应予以承担。

　　【典型意义】

　　近年来，随着互联网+的拓展，互联网短租平台的兴起，以小区空置房为主的短租房、日租房因方便、快捷、便宜等优势，迅速抢占部分房屋租赁市场。然而，该种通过互联网的房屋短租行为是否属于民法典第二百七十九条规定的经营行为，业主和邻居从不同的角度有不同的理解和认识。本案中，法院从房源信息发布、行政管理要求、对业主居住体验的影响等方面对此种短租行为进行准确界定，认定其属于提供住宿服务的经营行为，则其住改商的行为应符合民法典第二百七十九条规定的要求，并据此作出裁判。本判决对互联网短租这一新兴行业的健康、规范发展有一定促进作用，也落实了民法典保护广大业主合法权益的立法意图。