【案情简介】

2014年11月28日，原告崔某作为乙方，与被告三公司作为甲方就位于深圳市盐田区两个商铺签订《商铺租赁协议》，约定：乙方承租涉案商铺，租赁期限为3年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止；租赁期满，本协议自然终止，乙方继续承租，需提前两个月与甲方商讨，在与他方同等租赁条件下，乙方有优先承租权。原告称其在2015年12月即以口头形式与被告三公司达成由其继续承租涉案商铺的一致意见。2017年11月13日，被告张某某作为乙方与被告三公司作为甲方就涉案商铺分别签订《商铺租赁协议》，两份协议均约定：乙方承租涉案商铺，租赁期限为3年，自2017年12月1日起至2021年11月30日止；乙方必须于每月10号前交付当月租金给甲方的某泰公司，可以现金支付方式或以银行转账方式支付;租金高于原告崔某与被告三公司签订的《商铺租赁协议》。原告崔某以被告三公司、张某某侵犯其优先承租权为由向法院起诉。

【法院审理】

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告主张其在2015年12月即以口头形式与被告三公司就2014年11月28日签订的《商铺租赁协议》的续租事宜达成由原告继续承租的一致意见，但原告对此并未提交证据证明，被告三公司亦不予认可。在2014年11月28日签订的两份《商铺租赁协议》租赁期限届满的两个月之前，原告也没有向被告三公司为续租涉案商铺提出书面申请，故对原告享有涉案商铺优先承租权的意见不予采纳。原告主张被告三公司、张某某侵犯其优先承租权及损害赔偿的依据不足，本院不予支持。一审判决后，原告提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。本案现已生效。

【案件评析】

所谓承租人的优先承租权，是指房屋租赁期限届满后，原承租人要求续签租赁合同时，对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。随着房价及租金的飞涨，房屋的承租人在房屋租赁关系中较为弱势。承租人在租赁房屋居住多年或租赁门面经营一段时间以后，在租赁期间投入人力财力，可能使租赁房屋的价值大幅增长，所以在租赁合同到期时，出租人将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人，就可能损害承租人的利益。2013年2月修正的《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十一条规定，租赁期限届满，承租人可按照本条例第二十二条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。这时，“优先承租权”成为很多原承租人主张予以保护的权利。优先承租权虽不是强制性法律条款明确规定的权利，但当事人在合同中约定承租人享有优先承租权符合诚实信用原则，应受到法律保护，但是优先承租权的行使方式应当符合合同约定和法律规定。本案中，涉案合同明确约定应提前两个月以书面形式商谈续租事宜，但原告崔某却并没有证据证明其曾以书面形式与被告商讨续租事宜，而是一再称以口头形式表达过续租意愿，在对方不认可且又未按租赁合同约定方式商讨续租事宜的情况下，要求行使优先承租权，无事实依据故不能得到法院支持。且优先承租权的前提是“同等条件下”，如果原承租人所主张的租金低于新承租人，或者租金的履行方式劣于新承租人，亦不能行使优先承租权。所以，当事人主张优先承租权应当根据合同约定和法律规定及时主张，避免不必要的损失。